Kasy mieszkaniowe czyli oszczędzanie na mieszkanie

Próba oszczędzania pieniędzy przez młode osoby na swoje pierwsze mieszkanie, na pewno nie należy do czynności łatwych oraz bezpiecznych. Przede wszystkim powinniśmy mieć tutaj na uwadze, że nadal zarabiamy bardzo mało, nie mówiąc już o tym, że koszty mieszkań przekraczają często ich prawdziwą wartość. Ale co zrobić? Rynek nieruchomości wcale nie jest taki elastyczny. Mało kto zamierza schodzić z ceny, a jeśli nikt nie ustępuje, to w takim razie developerzy spokojnie mogą zarabiać na swoich mieszkaniach.

Kolejnym problemem jest przede wszystkim to, że kredyty mieszkaniowe również stały się dla młodych osób coraz trudniejsze do uzyskania. Mianowicie z każdym rokiem będziemy musieli liczyć się z coraz wyższym wkładem własnym. Chyba nie trzeba tłumaczyć, że jest to stawka niezwykle wysoka, jeśli na przykład na dzień dobry musimy wykazać, że posiadamy 15 procent wkładu własnego.

Nie powinniśmy tutaj pod żadnym pozorem zapominać o tym, że często zapłacimy za mieszkanie kilkakrotnie więcej w dużych miastach, a dokładnie w ich centrach, niż na przykład w niewielkich i mało atrakcyjnych gminach. Za mieszkanie w Warszawie będziemy musieli zapłacić od 500 tysięcy złotych wzwyż. Za takie same parametry, powierzchnię oraz standard w mniejszej miejscowości zapłacimy już o połowę mniej. Czy w takim razie pozostaje nam już jedynie pogodzić się z tym, że albo odkładamy najpierw na kredyt, a później na jego spłatę. Albo może czeka nas widmo wspólnego mieszkania z rodzicami, ponieważ nie będzie nas stać na całkowite usamodzielnienie?

Ku zaskoczeniu wszystkich odpowiedź może brzmieć zupełnie inaczej. A mianowicie: kasy mieszkaniowe. Może teraz niektóre osoby będą miały efekt deja vu, który przejawia się tym, że kiedyś już gdzieś takie hasło rzeczywiście słyszeli. Rzeczywiście, kiedyś czekało się na własne mieszkanie, ale teraz projekt ma wyglądać zupełnie inaczej. Aby zrozumieć jego filozofię powinniśmy przede wszystkim skłonić się ku temu, że rząd podzielił nieruchomości na trzy klasy pod względem zamożności ich właścicieli. Pierwsze są mieszkaniami socjalnymi dla osób najbiedniejszych, których kompletnie nie stać nawet na wynajęcie mieszkania Drugi przedział nieruchomości kierowany jest przede wszystkim na osoby pracujące, ale zarabiające na tyle mało, aby pozwolić sobie na zakup mieszkania. Oczywiście idąc dalej tym tropem decydujemy się na wybór mieszkań na trzecim poziomie, co oznacza, że na takie najdroższe nieruchomości mogą pozwolić sobie osoby naprawdę zamożne. Wtedy poszukują one raczej ekskluzywnych apartamentowców, a nie mieszkań z rynku wtórnego.

Kasy mieszkaniowe – co dalej?

Kasy mieszkaniowe, czy w końcu powstaną i pomogą młodym w uzyskaniu własnego mieszkania? Nie jest przecież żadną nowością, że w Polsce, szczególnie młodym ludziom, jest bardzo ciężko zakupić mieszkanie na własność. Wszystko dlatego, że rynek nieruchomości, jest u nas wyjątkowo drogi. A niestety często polując na mieszkanie w większym mieście, nie możemy sobie pozwolić za naszą pensję nawet 1 metra kwadratowego mieszkania. Dlatego oszczędzanie trwałoby latami, a i jeszcze nie wiadomo, czy rzeczywiście bylibyśmy odpowiednio wytrwali, by ostatecznie odłożyć na równowartość mieszkania.

Bardzo trudny temat zaczyna się robić również wokół kredytów mieszkaniowych. Żeby w ogóle się ubiegać o taki produkt finansowy, trzeba teraz wykazać się bardzo dużym wkładem własnym. Jak ktoś, kto dopiero startuje w dorosłe życie, może mieć na koncie odłożone kilkadziesiąt tysięcy złotych? Nie mówiąc już o zobligowaniu się do spłacania kredytu przez połowę swojego życia. Nic dodać, nic ująć, perspektywy nie wyglądają zbyt zachęcająco.

Istnieją jednak pewne szanse na zmiany. Możemy być przygotowani na nowe projekty, które będą pojawiać się ze strony obecnych rządzących. Dla poszczególnej grupy osób Prawi i Sprawiedliwość rozważa nawet uruchomienie nowych propozycji, jakimi będą kasy mieszkaniowe.

Czy ten pomysł w ogóle ma szansę przetrwania, już nie mówiąc o wcieleniu go w życie i korzystaniu z niego, według pierwotnych założeń. Prawo i Sprawiedliwość rozróżnia, aż trzy segmenty nieruchomości, które kierowane są dla najuboższych i wchodzą one w socjal. Kolejne z nich są dla osób pracujących, ale nie mogących pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania, ponieważ ich dochody są zdecydowanie za niskie. Kolejnym segmentem są mieszkania wyłącznie dla osób zamożnych. Właściwie można powiedzieć, że ta grupa Polaków nie tylko jest w zupełności samodzielna, ale również wybierają oni mieszkania o podwyższonych standardach.

Kasy mieszkaniowe – co na to rząd?

Rząd ma się zająć mieszkaniami kierowanymi do osób, których nie stać na własne mieszkanie, chociaż uczciwie każdego miesiąca pracują na niezbyt wysoką pensję.

W ten sposób budowane mieszkania pod takie społeczeństwo, mają być zdecydowanie tańsze od tego, co proponują w chwili obecnej developerzy. Średni koszt jednego metra kwadratowego ma się wahać w granicach około 2,5 tysiąca złotych. W takim razie z powodzeniem można byłoby przyjąć, że będzie to o około kilkadziesiąt tysięcy złotych taniej, niż obecnie proponowane mieszkania. Należy wziąć również pod uwagę, że takie mieszkania będą przeznaczone w głównej mierze do wynajmowania. Pierwszymi osobami, które będą mogły się o nie ubiegać będą osoby, mogące od razu zapłacić około 50 procent wartości budowanego mieszkania. Zatem jak się można słusznie domyślać, nie jest to raczej rozwiązanie kierowane do tych najbiedniejszych, ale raczej dla klasy średniej. Inne osoby, które zamierzają zakupić mieszkanie, ale z drugiej strony nie mają szans na tradycyjny kredyt, będą mogły skorzystać z proponowanego pomysłu przez Prawo i Sprawiedliwość.

Kasy mieszkaniowe, które mają za zadanie pomóc w oszczędzaniu jak i również w zwiększeniu kapitału, będą mogły być założone na minimum trzy lata. Jednocześnie, wszystkie odsetki, które zostaną doliczone do zbieranego kapitału, nie będą wymagały one potrącania żadnych podatków. Tak więc jest to bardzo dobre rozwiązanie szczególnie dla młodych osób, które czasami trzeba jeszcze dodatkowo zmotywować do odkładania swoich pieniędzy na konkretny cel.

Wiadomo jest już nie od dzisiaj, że Polacy mają bardzo duże problemy z nawykiem oszczędzania. A taki pomysł, jakim są kasy mieszkaniowe, mogłyby nie tylko wspomóc uzbieranie potrzebnej kwoty na zakup swojej nieruchomości, ale również stanie się świetną okazją do postawienia sobie ambitnego celu, a następnie jego zrealizowanie.

Czy jednak zamierzone projekty rzeczywiście wejdą w życie? Ciężko jest powiedzieć. Na pewno sam pomysł jest jak najbardziej trafny. Należy jeszcze wziąć poprawkę na to, czy wdrażanie go w życie zakończy się powodzeniem, czy jednak takie mieszkania oraz proponowane rozwiązania, nie będą cieszyły się popularnością.

Czy warto korzystać z kas mieszkaniowych?

Coraz częściej w wypowiedziach rządowych pojawia się pomysł powrotu do zarzuconego w 2010 roku projektu kas mieszkaniowych. Pokrótce przypomnijmy – wzorowany na niemieckich bausparkassen projekt zakładał premiowanie osób comiesięcznie odkładających środki na rachunkach oszczędnościowych z przeznaczeniem na cel mieszkaniowy. Propozycja dotyczyła dopłat w wysokości 20% do środków wpłaconych w danym roku, przy czym premiowane byłyby oszczędności nie przekraczające w danym roku 18 tys. PLN. Roczna premia nie mogłaby więc przekroczyć 3,6 tys. PLN i byłaby zwolniona od podatku dochodowego. Rozwiązanie nie zostało wprowadzone ze względu na obawy o nadmierne obciążenie budżetu.

Dzisiaj temat wraca ponownie w wypowiedziach wicepremiera i ministra gospodarki Janusza Piechocińskiego. PSL chciałoby na przełomie lutego i marca 2015-go roku przedstawić projekt rewitalizacji kas mieszkaniowych. Czy taka propozycja ma szansę na sukces? W ostatnich latach propozycja nie cieszyła się dużym powodzeniem. Przed ostatnim kryzysem banki prześcigały się w oferowaniu kredytów mieszkaniowych na promocyjnych warunkach. W efekcie na rynku można było stosunkowo łatwo uzyskać tani kredyt mieszkaniowy. Efektem ubocznym był jednak znaczny skok cen nieruchomości. Potem nadszedł kryzys.

Akcja kredytowa, szczególnie dot. kredytów w walutach została znacznie
ograniczona. Banki uświadomiły sobie fakt, że długoterminową akcję kredytową nie sposób sfinansować dysponując jedynie krótkoterminowymi lokatami. Potrzebny jest długoterminowy kapitał, który można dostarczyć m.in. właśnie poprzez wprowadzenie kas budowlanych. Kasy mieszkaniowe będą jednak głównie przydatne przyszłym kredytobiorcom. Wg rekomendacji S (rekomendacja 15 – dotycząca ustalania maksymalnego wskaźnika LTV). W przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika Loan to Value (LtV) w momencie udzielenia kredytu od 2015 roku nie powinna przekraczać poziomu 90%, a od 2016 85%. Dla klientów oznacza to konieczność zgromadzenia 10%, a w przyszłości 15% środków własnych w celu sfinansowania przyszłego mieszkania.

Kasy mieszkaniowe stanowią dla tego celu idealne rozwiązanie. Możliwość skorzystania z kasy posiada jeszcze jedną zaletę – pozwoli przyszłemu kredytobiorcy zmierzyć własne możliwości i zmusić się do oszczędzania. Jeżeli przez okres od 3 do 5-ciu lat potencjalny kredytobiorca będzie w stanie odkładać powiedzmy 1 tys. PLN miesięcznie, z pewnością da sobie radę z ratą planowanego kredytu. Dzisiaj dla wielu młodych osób kwota kilkuset tysięcy złotych kredytu jest czymś nierealnym. Często nie zdają sobie sprawy ile trudu wymaga zaoszczędzenie takiej kwoty. Biorą kredyt na maksimum swojej zdolności nie zdając sobie sprawy, jak to przełoży się na ich przyszłe budżety.

Często także przez to przepłacają, ponieważ banki wprowadzają dodatkowe ubezpieczenia i wyższe marże dla osób nie posiadających własnego wkładu. Reasumując – pomysł PSL jest bardzo interesujący. Z podobnych rozwiązań od wielu lat z powodzeniem korzystają Niemcy, Czesi, Słowacy i Węgrzy. Istnieje sporo szansa, aby w oparciu o ich doświadczenia uruchomić w Polsce projekt wsparcia budownictwa mieszkaniowego z prawdziwego zdarzenia.

Zapowiedź kas mieszkaniowo-oszczędnościowych podtrzymana przez Wicepremiera

Wicepremier Janusz Piechociński podczas spotkania z przedsiębiorcami z Polsko-Hiszpańskiej Izby Gospodarczej powiedział, że nadal będzie pracował nad wprowadzeniem w Polsce kas oszczędnościowo-mieszkaniowych.

W dalszym ciągu pracuję nad pomysłem długoterminowego oszczędzania na mieszkanie w formie zmodyfikowanych, nowoczesnych kas oszczędnościowo-mieszkaniowych. Kasy będą działały w prostym mechanizmie, gdzie długoterminowe oszczędzanie po jakimś okresie jest premiowane

– powiedział Wicepremier

Czym są kasy mieszkaniowe?

W świetle wypowiedzi wicepremiera i ministra gospodarki Janusza Piechocińskiego dot. rewitalizacji projektu kas mieszkaniowych postanowiliśmy przyjrzeć się temu tematowi. W dużym skrócie – kasa mieszkaniowa jest formą oszczędzania środków na inwestycję mieszkaniową. Mechanizm ten wymaga udziału banków, które prowadzą rachunki oszczędnościowo – kredytowe dla klientów indywidualnych, a następnie udzielają niskooprocentowanych kredytów mieszkaniowych dla wymienionych posiadaczy rachunków. Uzyskany kredyt możemy przeznaczyć na:

  • budowę domu jednorodzinnego, realizowaną przez kredytobiorcę lub inwestora zastępczego (np. dewelopera)
  • zakup domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego (na rynku pierwotnym lub wtórnym) oraz na zakup własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (na rynku wtórnym),
  • wykup mieszkania komunalnego, zakładowego lub służbowego
  • remont domu lub lokalu mieszkalnego, przebudowę, rozbudowę, nadbudowę domu albo lokalu mieszkalnego,
  • uzyskanie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego
  • spłatę części lub całości kredytu zaciągniętego na cele związane z wymienionymi powyżej celami.
  • nabycie działki budowlanej

Jeżeli zdecydujemy się na korzystanie z kasy mieszkaniowej – podpisujemy z bankiem umowę odnośnie prowadzenia rachunku oszczędnościowo – kredytowego na który zobowiązujemy się dokonywać comiesięcznych wpłat. W zamian za to bank zobowiązuje się do udzielenia w przyszłości niskooprocentowanego kredytu na cele mieszkaniowe – tzw. kredytu kontraktowego. Z kas mieszkaniowych mogłaby korzystać każda osoba fizyczna posiadająca zdolność do czynności prawnych oraz zameldowana na terytorium Polski. Rachunek może być prowadzony dla jednej osoby lub jako rachunek wspólny (np. dla małżonków pozostających we wspólnocie majątkowej, przy czym niezależnie od tego, które z małżonków zawarło umowę z bankiem – zgromadzone środki będą należały do obojga). Umowa pomiędzy bankiem a osobą fizyczną ściśle określa strony umowy, warunki systematycznego oszczędzania (kwoty i terminy comiesięcznych wpłat), wysokość oprocentowania oszczędności, okres oszczędzania oraz zobowiązanie banku do zawarcia umowy kredytowej.

Określony w umowie okres systematycznego oszczędzania najczęściej nie może być krótszy niż 36 miesięcy. Jeżeli oszczędzający wykaże, że wkład zgromadzony na książeczce chce wykorzystać na realizację celu mieszkaniowego wcześniej (np. spłatę kredytu) okres może zostać skrócony. Wicepremier proponuje dodatkowe premiowanie zgromadzonych środków. Premia byłaby wypłacana z krajowego funduszu mieszkaniowego osobom, które regularnie deponują środki w celu zakupu lokalu. Przypominamy, że podobne rozwiązanie wzorowane na niemieckich bausparkassen było proponowane już w roku 2010. Ówczesna propozycja zakładała dopłaty w wysokości 20% do środków wpłaconych w danym roku kalendarzowym, przy czym premiowane byłyby oszczędności nie przekraczające w danym roku 18 tys. PLN. Roczna premia nie mogłaby więc przekroczyć 3,6 tys. PLN i byłaby zwolniona od podatku dochodowego. Ze względu na cięcia budżetowe projekt został wówczas zarzucony. Opisane rozwiązania z powodzeniem funkcjonują od lat 70-tych ubiegłego wieku u naszych zachodnich i południowych sąsiadów. Z kas mieszkaniowych skorzystały już miniony tamtejszych mieszkańców. Pozostaje mieć nadzieję, że niedługą taką szansę będą mieli także Polacy.

PSL proponuje powrót do kas mieszkaniowych

Podczas konferencji poświęconej finansowaniu gospodarki, wicepremier i minister gospodarki – Janusz Piechociński wspomniał o planach debaty poświęconej rewitalizacji kas mieszkaniowych.

Pomysł nie jest nowy, temat wraca echem już od kilku lat. Przypomnijmy, że już w 1997 roku Sejm uchwalił ustawę o kasach budowlanych wzorowaną na rozwiązaniu wprowadzonym w Niemczech (bausparkassen). Powstały nawet 4 polsko-niemieckie kasy budowlane, które jednak z uwagi na brak rozwiązań prawnych nie rozpoczęły działalności. W 2002 roku ustawa została uchylona – głównym powodem tej decyzji była obawa, że budżet nie zdoła pokryć wydatków związanych z wypłatami premii za oszczędzanie. W późniejszym okresie działały kasy mieszkaniowe w których zachętą do oszczędzania była ulga podatkowa. Po likwidacji ulgi kasy zaczęły tracić nowych klientów, co w krótkim czasie doprowadziło do ich zamknięcia.

Po raz kolejny powrócono do tematu w roku 2010. Kongres Budownictwa Polskiego oraz Komitet Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich zaproponowały projekt ustawy powołania do życia budowlanych kas oszczędnościowych. Osoby, które zdecydowałyby się na oszczędzanie w takiej formie, mogłyby w przyszłości liczyć na tani kredyt mieszkaniowy oraz roczną premię z budżetu Państwa. Propozycja dotyczyła dopłat w wysokości 20% do środków wpłaconych w danym roku, przy czym premiowane byłyby oszczędności nie przekraczające w danym roku 18 tys. PLN. Roczna premia nie mogłaby więc przekroczyć 3,6 tys. PLN i byłaby zwolniona od podatku dochodowego. Ponownie jednak rozwiązanie nie zostało wprowadzone – również ze względu na obawy o nadmierne obciążenie budżetu.

Dzisiaj temat wraca ponownie. Wg słów wicepremiera projekt jest w dalekiej fazie zaawansowania. PSL proponuje rozwiązanie opierające się o premiowanie oszczędności klientów, być może powiązane także z ubezpieczeniem w ramach trzeciego filaru. Premia byłaby wypłacana z krajowego funduszu mieszkaniowego osobom, które regularnie deponują środki w celu zakupu lokalu. Podobne rozwiązania funkcjonują obecnie w Niemczech, w Austrii, Słowacji, Czechach i na Węgrzech. Rozwiązanie jest bardzo popularne u naszych sąsiadów, w samych tylko Czechach istnieje ponad 6 mln rachunków oszczędnościowych, na których zebrano równowartość około 250 mld PLN).

Szczegóły rozwiązania proponowanego w Polsce poznamy już na przełomie lutego i marca 2015-go roku. Mechanizm ma zarówno wspomagać budownictwo mieszkaniowe, jak też stabilne źródło zasilania kapitałowego dla gospodarki.

Propozycja wicepremiera jest szczególnie sensowna w świetle wprowadzonego przez rekomendację S wymogu wniesienia własnego wkładu do kredytu na mieszkanie. Miejmy tylko nadzieję, że projekt nie podzieli losu poprzednich propozycji.

Kasy Mieszkaniowe – Zaczynamy!

Kasy Mieszkaniowe – celem niniejszego blogu jest zapewnienie bieżącej informacji na temat rządowego projektu dotyczącego kas mieszkaniowych. Na chwilę obecną projekt w tym zakresie jest dopiero opracowywany, natomiast już na tym etapie zapowiada się bardzo ciekawie.

Główne czynniki przemawiające za realizacją inicjatywy kas mieszkaniowych to:

  • ograniczenie ryzyka dotyczącego kredytów hipotecznych,
  • mobilizacja społeczeństwa do systematycznego oszczędzania,
  • ograniczenie kosztów zakupu mieszkania na kredyt,
  • lepszej zdolności kredytowej – dzięki zgromadzeniu wkładu własnego.

    Jak twierdzi wiceprezes Rady Ministrów i minister gospodarki Janusz Piechociński program będzie bez ulg podatkowych, tylko w innej formule. W ramach programu premiowane będą te osoby, które systematycznie będą odkładać co najmniej kilkaset zł rocznie.

    Na szczegóły projektu przyjdzie nam jeszcze poczekać, przynajmniej do przełomu lutego i marca 2015 roku.

    W kolejnych artykułach szerzej przybliżymy Wam projekt kasy mieszkaniowe, tak abyście sami mogli ocenić, czy z Waszej perspektywy jest on atrakcyjny.

    Zaczynamy!